国内首单租赁住房REITs获批通过 意味着什么？

女王大人

[摘要]租房市场进一步发展，开始与金融市场衔接。REITs拓宽了房企的融资渠道，也为房企提供了“开发+经营”的另一种盈利模式；而没有很多资金的投资者，也可以通过REITs参与到房地产市场中。
10月23日周一，中国首单租赁住房REITs获批通过，预示住房租赁市场进一步发展，开始与金融市场衔接。
保利地产联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。
对于房企来说，REITs拓宽了融资渠道，也有望令房地产基金的业务进一步扩张，为房企提供了另一种盈利模式；对于投资者来说，即使没有很多资金也可以参与到房地产市场中，租赁住房市场证券化逐渐开端。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，向投资人募集资金后用以投资房地产，并通过收取租金等途径来为投资人产生投资收入。REITs系不动产证券化的重要手段，没有庞大资本的中小投资者，也可以通过REITs参与房地产投资。

REITs的优势与风险

从金融层面来看，作为另一种融资渠道，REITs可以减缓房地产企业杠杆率居高不下、融资主要依赖银行贷款的问题，提高金融系统的风险分散能力。
而且，REITs也可以减缓房企直接融资比例的偏低，公共不动产REITs产品更是可以有效化解地方债务，降低政府和企业财务杠杆。
对房企来说，除去解决直接融资的问题以外，REITs还提供了另一种盈利模式。
在房地产行业进入“存量模式”之际， 房企正在从“拿地卖房”转向“出售、持有、运营”并举，安信证券陈天诚在此前的研报中指出，标准化REITs将有利于房地产企业转变成混合经营模式，“开发+销售”以及“开发+经营”模式。
对于投资者来说，REITs的付息率较高，由此也限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，公司治理质量由此也得到提升。而且，有意投资房地产的投资者，REITs不但降低了投资门槛，还弥补了房地产流动性较差的缺陷。
不过需要注意的是，与房地产行业类似地，REITs产品也受到利率政策、经济状况以及房地产周期等因素的影响。而且，一项针对REITs和金融危机的理论研究还显示，尽管美国REITs被认为与公共事业股表现相似，但在金融危机期间，REITs产品的风险要更大。

中国的REITs发展

中国最早的REITs最早可以追溯到2002年。到了2005年，广东越秀集团推出了第一只真正意义上的国内物业设立的REITs，在港交所挂牌上市。
而REITs产品随后在中国的发展却久推不进。直到2014年，中国的类REITs产品才开启了飞跃式增长。2015年6月成立的鹏华前海万科REITs，是国内首只公募REITs，发行规模30亿元。

来到2017年，REITs产品，尤其是面向租房市场的相关产品进一步加快发展步伐。就在保利首单租赁住房REITs获批的十天前，10月13日，一项类REITs产品也在深交所获批。该产品面向长租公寓，为国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。
保利这一租赁住房REITs的获批，也对租房市场配套金融措施起到了示范效应。保利地产提到，证监会人士称，本单产品为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
此外，对于房企来说，REITs产品取得重要突破，除了为融资打开新渠道，也助力房企加强运营能力，房企对应的房地产基金公司也有望扩张业务。
保利地产援引上交所人士表态称，保利的这一REITs产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。
安信证券陈天诚提到，中国推出REITs的时机已经成熟，商业地产公司价值重估的可能性较大，而包括万科、保利等涉及地产基金管理业务的公司，业务扩张的机遇也较大。
中信证券陈聪此前也曾提到，投资能力和投后管理能力是房地产基金公司的核心竞争力。拥有熟悉金融而又了解地产的团队，具备有市场影响力的品牌，并具备一定先发优势的房地产基金管理公司，有望成为行业龙头。